乙公司向房东甲公司承租了南某深圳大厦两层共1500平物业用于办公，租期10年。房屋租赁合同约定：“政府行为拆迁导致中止合同，乙方无条件撤离”。
2015年11月，深圳市福田区城市更新办公室发出《南某深圳大厦城市更新单元改造意愿公示》，载明：该大厦拟实施更新单元人为丙公司；更新意愿汇总表显示同意申报更新单元计划的人数比例及所占建筑物面积比例均为100%。2016年1月，房东甲公司发函给乙公司称：因启动大厦旧改，要求解除与乙公司的租赁合同、乙公司应自行搬迁。乙公司回函表示：同意搬迁，但甲公司应赔偿乙公司装修残值损失、停业损失及搬迁费用，双倍返还租赁保证金，合计250万元。2016年10月12日，深圳市规划和国土资源委员会发布《关于〈2016年深圳市城市更新单元计划第五批计划〉的公告》，载明该更新单元计划包括南某深圳大厦城市更新单元。10月26日，丙公司向各租户发出通知称：涉案更新项目已正式列入政府更新计划，现已开始进行物业拆除规划，将停止使用大厦停车场、在建筑红线范围内筑起防护墙、停用并注销供水供电设施，请租户尽快搬离。
2016年11月，乙公司不得已搬离大厦。因赔偿问题无法达成一致，乙公司遂向深圳市福田区人民法院提起诉讼，要求房东甲公司赔偿各项损失。在本案诉讼期间，该大厦被拆除。
1.福田区法院一审认为：
本案双方当事人的主要争议焦点是，涉案拆除更新是否属于涉案租赁合同约定的“政府行为拆迁”（即政府要求更新改造）。涉案城市更新项目经政府部门批准纳入政府城市更新年度计划后，即属于政府要求更新改造的项目。更主要的是，纳入计划后，在实施过程中，仍需由政府部门组织申报单位等拟订城市更新单元规划草案，按照规定程序报批，以及签订土地使用权出让合同补充协议、移交基础设施及公共服务设施用地等，即需由政府部门和更新实施主体等共同完成拆除更新。由此可见，涉案拆除更新同时也属于涉案租赁合同所约定的政府行为拆迁，按照合同约定，原告应“无条件撤离”，原告请求被告赔偿装修损失、另行租房差价损失、学员退学退费损失和搬迁费损失等，以及请求双倍返还租赁押金，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。深圳中院二审认为一审判决认定事实不清，依法将本案发回重审。甲公司在合同期限届满前依据房屋租赁合同中关于“政府行为拆迁导致中止合同，乙方无条件撤离”的约定解除合同，因涉案城市更新项目为拆除重建类更新，更新申报和实施主体均为丙公司，属于商业行为，并不属于政府行为拆迁，亦不属于政府要求更新，故甲公司单方解除租赁合同的行为违反了合同约定，应当承担违约责任。考虑乙公司已经搬离案涉房屋，已无法继续履行原合同，甲公司应当承担赔偿损失的违约责任。
深圳市中级人民法院二审认为：一审认定涉案房屋拆除为民事行为，认定正确，本院予以维持。
房东以城市更新为由提前解除租赁合同，是否算违约，主要看租赁合同是否对此有约定。
本案中，双方租赁合同只约定了如遇“政府行为拆迁”（即政府要求更新改造），房东甲公司免责，乙公司应无条件撤离；但并未约定甲公司等商事主体申请启动城市更新的，房东也免责。涉案城市更新项目系甲公司及丙公司申请和主导实施，并非政府机构主导，原一审判决对此事实未能查清，导致其错误认定涉案城市更新项目为政府行为拆迁（即政府要求更新改造）。此外，原一审判决错误地将行政部门正常履行管理职责的行为等同于行政强制行为，进而错误地将商事主体单独实施的拆除重建类城市更新项目混淆为政府组织实施的城市更新项目，导致其对案件基本事实认定不清。因此，深圳中院将本案发回重审。涉案房屋更新申报和实施主体均为丙公司，因此不属于政府征用、收回和拆除行为。政府在城市更新过程中的审批行为并不表示其是民事行为的当事人。甲公司主张政府行为导致合同解除不承担违约责任，缺乏事实和法律依据，所以最终没有得到法院的支持。在甲公司等商事主体申请启动城市更新的情况下，甲公司发函要求解约的行为构成了违约，该解除行为与乙公司的损失之间存在因果关系。所以，房东甲公司理应赔偿乙公司的各项实际损失。
